2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan Ticari kira ilişkisini düzenleyen dokuz maddenin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”); 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 354. Maddelerinden oluşan dokuz kanun maddesi ticari kira ilişkileri bakımından 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile hukuki sonuç doğuracaktır.
Ertelen maddelerin yürürlüğe girmesi ile “Ticari kira ilişkisi” üzerindeki etkilerini bu yazımızda ele alacağız.
-ERTELENEN KANUN HÜKÜMLERİ-
1) Kira ilişkisinin devri
TBK madde 323; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
İşbu madde gereği, kiraya veren haklı sebebi olmadıkça iş yerinin devredilmesine engel olamayacaktır. Ancak bahsi geçen hüküm 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanacağından ötürü, bu tarihe kadar kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınabilmektedir.
2) Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
TBK madde 325; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından gerek kiracının elinde olmayan sebeplerden ötürü kiralananı erken tahliye etmesi gerekse de işyeri kiraları bakımından kiracının elde etmesi beklenen karı elde edememesi gibi durumlar sebebiyle kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi halini düzenlemektedir. Kiracını mecuru erken tahliye etmesi durumunda Yargıtay’ın benimsediği durum; kiracıların ödeyeceği tazminat, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre ile sınırlı olacağı yönündedir. Bu hüküm TBK kapsamında “benzer koşullarla kiraya vermek” olarak düzenlenmiştir.
Bu madde hükmüne baktığımızda, kiraya veren yeni bir kiracı bulması halinde kiracı sözleşmeden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanımıştır. Dolayısıyla bu hüküm kiracı lehine bir durumdur. Öte yandan, bu hüküm 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazansa bile bu tarihe kadar olan sözleşmelerde dahi kiracı, Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen esasa göre kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sorumlu olmaya devam edecektir.
3) Olağanüstü Fesih
TBK madde 331; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Bu madde kiracıya veya kiraya verene erkenden sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı vermektedir. Ancak kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen tarzda değişmiş, bu haliyle sözleşmenin devamı çekilmez hal almış olması gerekmektedir.
Taraflar için çekilmez hale gelen durumlar bakımından yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla bitirmek söz konusu olabilecektir. TBK’da fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi ve olağanüstü fesih söz konusu olduğu durumlarda önemli sebebin belirlenmesinde takdir yetkisi mahkemeye bırakılmıştır.
4) Bağlantılı sözleşme
TBK madde 340; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Bu hüküm, bir sözleşmenin imzalanması halinde, imzalanan sözleşme, herhangi bir uyuşmazlık durumunda geçersiz sayılacak ve bunun yanında kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam edecektir. Bu maddenin gerekçesine baktığımızda ise, bağlantılı sözleşme yapma yasağı yalnızca kira sözleşmesinin taraflarını değil üçüncü kişileri de kapsamaktadır. Bağlantılı sözleşme yapma yasağı hukuk sistemimize ilk defa TBK ile girdiğinden uygulama konusunda belirsizlik mevcuttur. Bu maddenin uygulamadaki yansımaları ancak 01 Temmuz 2020 tarihinden sonra mahkemelerin vereceği kararlar doğrultusunda ortaya çıkacaktır.
5) Kiracının güvence vermesi
TBK madde 342; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Bu hüküm ile güvence (depozito) bedeli 3 (üç) aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Güvence bedeli olarak para veya kıymetli evrak verilmesi taraflarca kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda, güvencenin para veya kıymetli evrak olması halinde bu madde ile bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir.
Ancak ilgili bankanın güvence bedellerini geri vermesi durumu; iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak mümkün olabilecektir. Bu maddenin amacı ise uygulamadaki güvence (depozito) bedelinin taralar arası oluşturacağı güçlüklerin önüne geçmektir.
6) Kira Bedeli ve Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK madde 343; “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
TBK madde 344; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Bu maddeler ile uygulamada kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sorunları ortaya çıkmaktadır. Yargıtay’ın kira bedeline ilişkin verdiği kararlar ise istikrarlı olmayıp değişkenlik göstermektedir. Dolayısı ile taraflar kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme serbestliği ilkesi uyarınca aralarında imzaladıkları kira sözleşmesinde bu hususa ilişkin iradelerini ortaya koyabilmektedir. 01 Temmuz 2020 tarihi itibariyle; tacir olan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyerleri bakımından bu maddeler hüküm doğuracaktır. Böylelikle kira sözleşmelerinde hazırlanan kira artış oranı maddesinin TBK’ da belirtilen üst sınırı aşması durumunun önüne geçilmiştir.
7) Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
TBK madde 346; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Bu maddeye göre; kira bedeli ve yan giderler dışında kiracılara her ne nam altında olursa olsun ek ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Uygulamada sıklıkla görülen kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, ceza koşulu ödeneceğine ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar bu hükme göre geçersiz sayılacaktır.
8) Dava sebeplerinin sınırlılığı
TBK madde 354; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Bu madde dava yoluyla dahi kira sözleşmesinin sona erdirilmesi nedenlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini içermektedir. TBK da kiracı için tahliye sebepleri sınırlı sayıda yer almaktadır Kiracıyı kanunda öngörülmeyen tahliye sebeplerinden koruyan bu hüküm 01 Temmuz 2020 tarihinde uygulama alanı bulacaktır. Dolayısı ile TBK da yer almayan tahliye nedenlerinden dolayı kiracılar tahliye edilemeyecektir.